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quinta-feira, 21 de julho de 2016

AÇÃO JUDICIAL FACE AO CONDOMÍNIO - IMPROCEDENTE. (ESCLARECIMENTOS)

Prezados,

Achamos importantíssimo trazer a título informativo a solução da Ação judicial movida em desfavor do condomínio, visto que, a decisão, além de resolver a questão, pode esclarecer muitas dúvidas acerca de dívidas condominiais, acordos, direitos e deveres:

Sentença:
XXXXXXXXXXXXXXXXXXX (Nome.....) propôs ação de obrigação de fazer c/c indenizatória em face de LIBER RESIDENCIAL CLUBE e ABRJ-Administradora de Condomínios LTDA. Alega o autor que a atual gestão do condomínio disponibilizou em seu site a relação de todos os inadimplentes, citando nomes, valores, unidades e cotas em atraso, dentre eles o do ora demandante, configurando cobrança vexatória. Aduz, ainda, que, em razão dos débitos em cotas condominiais, o autor e sua esposa estão impedidos de utilizar a infraestrutura do condomínio. Portanto, requer que a primeira ré se abstenha de impedir o uso das partes comuns do condomínio. Pugna, ainda, pela condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais em valor equivalente a 30 salários mínimos, requerendo, ainda, que as rés sejam compelidas a aceitarem o parcelamento do débito atinente às cotas condominiais em atraso. A inicial veio instruída com os documentos de fls. 11/55. Deferida a gratuidade de justiça ao autor às fls. 58. Contestação das demandadas às fls. 174/181, instruída com documentos de fls. 183/210. A segunda ré suscita preliminarmente sua ilegitimidade passiva ad causam. No mérito, sustentam que é dever de transparência da gestão de um condomínio a prestação de informações sobre os condôminos inadimplentes. Todavia, os nomes dos devedores somente podem ser acessados pelos próprios condôminos, eis que o acesso se dá por meio de login e senha. Informa, ademais, que não houve divulgação abusiva a terceiros, suscitando a inexistência de ato ilícito por parte das rés. Pugna pela improcedência do pedido de obrigação do condomínio em aceitar o pedido de parcelamento formulado pelo autor, eis que ninguém pode ser compelido a aceitar qualquer pedido de acordo. Requer, por fim, a improcedência do pedido de obrigação de fazer consistente em se abster de impedir o uso das partes comuns do condomínio, eis que as rés assim nunca agiram, inexistindo provas das alegações autorais. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. Inicialmente, diante dos documentos de fls. 15/18, mantenho a decisão que deferiu a gratuidade de justiça à parte autora, bem como indefiro o depoimento pessoal dos representantes das rés requerido pelo autor, eis que despiciendo ao deslinde da lide. Julgo antecipadamente a lide nos termos do artigo. 355, I, CPC, por ser a questão de mérito unicamente de direito e de fato e não ser necessária a produção de outras provas. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela segunda demandada, uma vez que as condições da ação devem ser aferidas à luz dos fatos narrados na inicial, conforme a teoria da asserção. No mérito, a pretensão autoral não pode ser acolhida. Por se tratar o condomínio da união de várias pessoas em torno de um bem comum, é dever do detentor do domínio sobre a unidade contribuir para as despesas do condomínio. De outro giro, a ausência de pagamento de cotas condominiais não concede ao representante do condomínio o direito de ofender o condômino em mora, mas tão somente o direito de cobrar judicialmente os valores devidos. Devo consignar, ainda, que, em razão dos deveres de transparência e de prestação de contas atinentes à gestão de um condomínio, este Juízo não vislumbra qualquer ato ilícito a veiculação interna dos nomes de condôminos inadimplentes, desde que observados os parâmetros acima citados. No caso dos autos, não foram acostadas quaisquer provas acerca de comentários desagradáveis e ofensivos sobre o autor ou sua esposa por parte da administração do condomínio que pudessem justificar qualquer dano ao patrimônio imaterial do demandante. Quanto ao pedido de obrigação de fazer tendente à abstenção de proibição de frequentar áreas comuns do condomínio, não houve prova das alegações autorais, não tendo o autor formulado pedido de produção de prova testemunhal. Assim, não se desincumbindo o autor de comprovar o fato constitutivo de seu direito, a improcedência do pedido se impõe, a teor do artigo 373, I do NCPC, a contrario sensu. Por fim, no que tange ao pedido de obrigar os réus a concordarem com proposta de parcelamento de débito, tal pleito não pode ser acolhido, eis que ao Judiciário é vedado compelir quem quer que seja a aceitar acordo de parcelamento de dívida. Veja-se que o artigo 314 do Código Civil dispõe que, ainda que a obrigação tenha por objeto prestação divisível, não pode ser o credor obrigado a receber e nem o devedor a pagar, por partes, se assim não se ajustou. Posto isso, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS  extinguindo o feito com resolução do mérito, na forma do artigo 487, I do Novo Código de Processo Civil. Revogo a decisão d fls. 171. Oficie-se ao Juízo mencionado às fls. 222 comunicando o teor da presente, ressaltando que a presente sentença não transitou em julgado. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em dez por cento do valor da causa, devendo ser observado o disposto no art. 12 da Lei nº 1.060/1950. Certificado o trânsito, dê-se baixa e arquivem-se.

Tomamos a liberdade de destacar alguns pontos da sentença.

Senhores(a) Não se enganem quanto as taxas condominiais, elas são definidas juridicamente como: "propter rem", ou seja, Seguindo a tradução livre do latim, temos que esta é uma obrigação em razão (propter)[1] da coisa (rem)[2].
Cabe ressaltar que temos uma quantidade significativa de ações de cobranças em trânsito face aos inadimplentes , algumas pelo "antigo código civil" e outras e mais recentes pelo "novo código civil" que promete agir com mais celeridade e rigidez.
Importante saber que, a nossa taxa de inadimplentes oscila entre 45% e 47% não levando em consideração os acordos em andamento que ficam entre 6% e 8%, no entanto, de 2% a 3% destes acordos não conseguem honrar até o fim. Para que possam ter uma ideia, pagamos mensais aproximadamente R$ 50.000 (cinquenta mil reais) de água, à medida que, temos 780 unidades, há de se considerar, que aproximadamente 50% das unidades usam a água mais não contribuem, além de outros serviços como: Portaria; elevadores; faxina; recolhimento de lixo; interfones; piscina; antena coletiva; ETE (Tratamento de esgoto) Jardinagem; Melhorias e reformas; funcionários (Repasses destes funcionários) INSS; FGTS; Seguro do Condomínio; etc.
E dentro desta perspectiva, compreendemos a questão da CRISE que assola o País contribuindo no aumento do desemprego e consequentemente na vida financeira das pessoas. Nossa função como gestor é cobrar aos inadimplentes na forma da LEI, e quando for "Bom para ambas as partes" celebrar acordos, dar atenção ao que entendemos ser as prioridades de nosso condomínio: "Água, Luz, Elevadores, ETE (Tratamento de Esgoto)".
Sendo assim, entendemos que a valorização do imóvel através das reformas e melhorias é o melhor investimento, por conta disso, negociamos com os prestadores de serviços as parcerias necessárias, a fim, de darmos prosseguimento as reformas e melhorias, que visam a valorização das áreas comuns e consequentemente dos imóveis.

André - Sindico
Administração

Juntos! Somos Melhores.

"Primeiro eles te ignoram, depois riem de você, depois brigam, e então você vence." 
 Mahatma Gandhi

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